保障性住房体量截止到10月已达5694亿元！未来会如何发展？
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近日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。该文件明确两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑”。二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。从2021年开始保障性住房建设进入加速阶段，政策框架也逐渐清晰，预计未来公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建设将进一步提速，逐渐形成保障房与商品房相辅相成、双轨并行的新格局。展望未来，根据发布文件我们推测有以下几点值得关注：
1. 各地区土地资源，财政支持力度将加大，逐步引导社会资本参与保障性住房建设。
2. 城中村改造、城市更新等有望和保障性住房建设形成联动效应。
3.加大配售型保障性住房供应的同时，并遵循“保本微利”的配售原则，同时加大划拨土地供应。
4. 逐步构成双轨制度保障，通过闭环管理促进分配公平，代建市场将迎来新机遇
市场概况：市场体量呈现逐年增加趋势
2022年全年保障性住房公投市场体量规模达到9913亿元，同比2021年（9095.54亿）增速达到8.99%，保持较高增速，2023年至10月份保障性住房体量已经达到5694亿元规模，自2021年政策加持，逐年呈现上升趋势。
从地区来看，2023年1-10月，山东省保障性住房体量最高占全国总体量10.17%，其次是河南省占比9.89%、浙江省占比9.52%。
图表来源：建设通大数据院
从竞争格局来看，承接保障性住房项目的前二十施工企业中均为国央施工企业，其中地方国企以陕西建工、山西建投为代表，前二十施工企业中，中建八局中标体量最高达到182.34亿，其次是陕西建工达到178.97亿元。
保障性住房公投市场2023年1-10月前二十施工企业
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发展格局：预计逐步形成“刚需有保障、
改善有商品”新的双轨制发展模式
根据发布政策意见将形成“双轨制”发展格局：住房体系将分为住房保障体系和市场化体系，而住房保障体系主要有公租房、保租房以及以共有产权房为代表的配售的保障性住房，市场化体系则主要包括销售型的商品房，以及租赁型的长租公寓等，房地产新格局或将形成，各个不同层次的群体都可以选择适合自己的住房形式。房企、住房租赁运营企业、施工方等各相关产业链企业都有望从中寻找到自身转型发展或者增量发展的机会。
重点关注区域：
35个城区人口300万以上大城市先行试点
该政策提出支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的城市要做好政策和项目储备。根据第七次人口普查结果，我国城区超过300万城市共35个，惠及人口超过1亿。此前各地保障房规模普遍较小，推进速度缓慢，对市场未产生明显影响；此次政策已明确保障房对于房地产行业转型的重要性。
常住人口300万以上的35个城市
怎么建，如何建：以划拨方式供应土地，利用闲置土地、商品房改造
参照住建部的“十四五规划”以及各地目前推进保障性住房的方式，大部分的表述为“筹集建设”，而此次意见表示要推进“规划建设”，而非“筹集建设”。这或将意味着不仅仅是盘活存量、商改公、等方式，将会有一定量的以划拨方式供应的保障性住房面世，同时新建节奏将会加快，形成一定的市场体量，也意味着土地成本非常低，建设主体也主要为国央企为主。通过土地资金配套，逐步构成双轨制度保障，通过闭环管理促进分配公平，其中无论从项目规模，还是持续性还是安全性考量，保障性住房代建市场都将迎来新机遇。
资金来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷
主要原则为按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，由政府划拨供地和负责建设配套设施，采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。同时应做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。
意见明确了未来建设保障性住房的三大资金来源：
一是中央补助，例如2022年中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金708亿元，主要投向了建设公租房、保租房、棚改、旧改等领域。
二是地方专项债；从地方债投向来看，2023 年以来新增专项债主要投向基建领域，以及保障房、棚改和旧改，土储专项债仍然无新增。从区域来看，2023年前三季度安居保障领域专项累计发行额，北京、山东、河南发布累计发行额较高。
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三是利用公积金发放开发贷，公积金支持保障性住房贷款早已有试点，至2022年末，全国公积金累计向373个保障性住房试点项目发放贷款872.15亿元。
发展机遇：我国保障性住房的规划与近期体量
“十四五”期间，我国将大力发展保障性租赁住房作为房地产领域发展重点。按照规划，“十四五”期间我国计划建设筹集保障性租赁住房900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。住建部发布的消息，各地近两年来共已经建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元。规划内还有400万套空间，但是随着保障性住房新政加持，各地逐步落实新政，将加大保障性住房投资。从区域来看，可重点关注广东、浙江、江苏等地。
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从土地交易上来看，截止到2024年一季度预计内开工保障性住房，其中经济适用住房用地面积最高达到73%，共2002.71万平方米，其次是保障性租赁住房，占比达到25%，共有产权所占比例最低仅仅达到2%。
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从土地交易区域角度来看，全国至2024年1季度内，预计开工保障性住房用地面积共2742.75万平方米，共647宗地，其中湖南省预计开工建设用地面积及开工用地宗数最高，其次是浙江省、陕西省，需重点关注。
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本报告来源：建设通大数据研究院
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