城市更新项目分析！截至10月，四川华西集团中标最多，达193亿！
随着我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，我国的城市化进程开始进入精细化的“新城市”发展的重要阶段。未来的城市建设强调“以人为核心”，城市开发建设重点由过去大规模的增量建设向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。2021年“十四五规划”首次提出了城市更新行动。2021年11月，住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造顶层设计落地。城市更新已经成为了城市未来发展的新增长点，大量存量建设空间的释放将会形成一个规模巨大的市场。
城市更新的内涵——八项建设内容
根据国家发改委在2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务中的表述,城市更新行动的主要内容为“三区一村”改造：即老旧小区改造、老旧厂区改造、老旧街区改造和城中村改造。此外，住建部也对实施城市更新行动做了更明确的目标阐述：包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护、塑造城市风貌、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强老旧小区改造、增强城市防洪排涝能力、推进以县城为重要载体的城镇化建设等八项主要任务。
城市更新的市场规模——增长迅猛
2022年全国仅5千万以上的城市更新公投市场体量规模已达到7526.83亿元，同比2021年增长42.58%，增长相当迅猛。2023年1-10月，全国城市更新市场已达到5116.54亿元，接近2021年全年的规模。在政策的持续推动下，市场体量逐年上升。
从全国各地区看，2023年1-10月，山东省中大型城市更新项目（5千万及以上）市场规模最高，达到800多亿元，超出排名第二的四川省300多亿。2023年年初，山东省住建厅厅长王玉志表示，今年山东省将全面推进城市更新行动，计划新开工改造小区3898个、69.95万户；深入实施市政设施网建设行动，确保全省城建投资1000亿元以上。除山东、四川外，河南、湖北、广东等地的城市更新市场规模也较大。
城市更新的投资模式——以政府投资为主
城市更新，钱从哪儿来？“十四五”规划纲要提出，“拓展城市建设资金来源渠道，建立期限匹配、渠道多元、财务可持续的融资模式”。目前，较为常见的城市更新项目主要资金来源可以分为四大类：各级财政资金、社会资本投入资金、物业权利人自筹资金及市场化融资资金（银行贷款、债券资金、城市更新基金、REITs等）。
在城市更新项目的三大类别（拆除重建、综合整治和有机更新）中，综合整治和有机更新多是以政府为主导的投资模式，这两类也是项目规模较大的城市更新建设类型。2023年1-10月，全国公投5千万以上城市更新项目中，仅有14.69%的项目是含有非政府投资的项目（项目模式带有“投资人”、“F”、PPP及BOT类）。
城市更新市场竞争格局——国央企优势突出
在政府为主导的城市更新模式下，央企及地方国企在市场竞争中优势更突出。2023年1-10月，全国公投5千万以上城市更新市场中，中标前20施工企业均为国央企。其中，地方国企以四川华西集团和安徽开埠建筑有限公司为代表。前20施工企业中，四川华西集团中标金额最高，193.48亿元，广州市建筑集团有限公司中标数量最多，34个。
城市更新项目近期市场机会——江苏改扩建类预开工面积最多
从土地交易上来看，2023年11至12月份预计开工的改扩建类项目（即土地来源含有存量建设用地）开工面积为36209.02万平方米，其中基础设施类占比38.16%，民用建筑类占比37.50%，工业建筑类占比24.34%。
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从土地交易区域角度来看，2023年11至12月份预计开工的改扩建类项目共5862宗地，其中江苏省预计开工建设用地面积及开工用地宗数最高，其次是浙江省、广东省，需重点关注。
城市更新未来发展机遇——关注城中村改造
今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在2023年国内宏观经济承压，房地产行业低迷的大背景下，本轮“城中村”改造备受关注，业界认为该举措是今年中央政府稳地产预期，探索房地产新发展模式的重要举措，也是推进以人为核心的新型城镇化进程的有机部分。房建是整个建筑行业非常重要的业务板块，近两年地产行业持续低迷，从过去高歌猛进的一种状态进入到了一个新的周期，而这个新周期便是依托城镇化的潜力释放来推动行业继续发展，比如本次的“城中村”改造。
《2021年城市建设统计年鉴》公布的全国19个超大特大城市名单
根据中信证券研究，“19个超大特大城市能够带来的年化新增商品房货值1.9万亿，占这些城市2022年销售额的37%。预计城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元”。预计随着“十四五”期间2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造的基本完成，城中村改造将成为2025年之后一段时间内城市更新的重要工程。
附：各省、市关于城市更新及城中村改造相关规划政策
本报告出自：建设通大数据研究院
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